A la hora de calcular el precio de venta de un piso en Barcelona, hay que tener en cuenta las características propias de la vivienda y la tendencia del mercado inmobiliario de la zona. Algunos de los factores que más peso adquieren a la hora de realizar una valoración de precio, serían los siguientes:

• - Ubicación (ciudad, barrio, calle, número de finca...)
• - Tipología del inmueble (chalet, adosado, piso, apartamento...)
• - Superficie y número de habitaciones.
• - Estado (año de construcción, calidades empleadas...)
• - Extras (garaje, trastero, terraza, piscina...)

La opinión de un experto inmobiliario especializado en la zona concreta de tu vivienda, puede ayudar a establecer un precio adecuado con el que conseguir una venta rápida y rentable.

Para  calcular los gastos de vender un piso en Barcelona, hay que tener en cuenta dos aspectos: por un lado el pago de impuestos asociados con la venta y que recaen directamente sobre el vendedor, y por otro lado la confección de cada uno de los documentos requeridos para la venta, y que en ocasiones, además requieren de la contratación de un profesional especializado.

Impuestos al vender piso en Barcelona:

• - Plusvalía Municipal de Barcelona.
• - Gastos de Notaría: pago de aranceles de la Escritura Pública Matriz.
• - Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)

Otros gastos al vender piso en Barcelona:

• - Contrato de arras y contrato de compraventa.
• - Cédula de habitabilidad.
• - Certificado de eficiencia energética.
• - Gastos de hipoteca (de cancelación o subrogación)
• - Certificado de estar al corriente de pagos.

Un contrato de arras, es un contrato privado entre comprador y vendedor en el que se pacta la compraventa de una vivienda. Como prueba de compromiso, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor a cuenta del precio final, que será entregada en concepto de señal.

Debido a su vinculación legal, un contrato de arras supone una garantía de seguridad para cada una de las partes firmantes, ya que, en caso de incumplimiento, deberán responder con penalizaciones económicas.

En cuanto a los motivos y detalles que conforman un contrato de arras, siempre se debe incluir lo siguiente:

• - Identificación de las partes.
• - Características físicas y legales del inmueble.
• - Precio y forma de pago.
• - Plazo para el otorgamiento de la escritura.
• - Cantidad entregada en la firma de arras.

Un contrato privado de compraventa, es un documento privado y bilateral en el que se transfiere la propiedad de un inmueble a cambio de una cantidad de dinero previamente acordada entre las partes intervinientes.

Aunque no se trata de un documento obligatorio, sí que se trata de un mecanismo perfectamente válido para formalizar la transmisión de un inmueble.

Para hacer un contrato privado de compraventa en Barcelona, se deberán tener en cuenta aspectos como la identificación de la parte vendedora, el precio de la vivienda, los gastos generados por la transmisión y las posibles cargas existentes frente a la vivienda.

La Plusvalía Municipal, es un impuesto dependiente del ayuntamiento que ha de abonarse cada vez que se transfiere de propietario un inmueble. Se trata de un impuesto que grava el Incremento de Valor que experimentan los Terrenos de Naturaleza Urbana con el paso del tiempo.

Dado que guarda relación directa con el valor catastral, la Plusvalía Municipal siempre nos dará a pagar.

Para calcular la Plusvalía Municipal en Barcelona, debemos fijarnos en los coeficientes de incremento establecido por el ayuntamiento, unos valores que dependen tanto de los años de posesión de la vivienda, como del valor catastral de la misma. 

Todo ello, dará como resultado la cuota tributaria final que tendremos que abonar en concepto de Plusvalía Municipal.

Para saber el valor catastral de mi piso en Barcelona, podemos acudir a nuestro último recibo del IBI o solicitarlo a través de la Sede Electrónica del Catastro, la Gerencia del Catastro o los puntos de información catastral facilitados por el ayuntamiento de Barcelona.

El valor catastral, es un valor administrativo que se otorga de manera individual a cada inmueble y que depende de criterios de valoración establecidos por cada ayuntamiento. Los más comunes, suelen ser la ubicación de la vivienda, los gastos de producción, el valor del suelo u otros valores de mercado.

Un dato importante, es que el precio de venta de un piso en Barcelona, nunca podrá ser inferior al valor estipulado en el catastro. 

Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario que tu piso cumpla con los mínimos exigidos para que una vivienda sea habitable en cuanto a salubridad, higiene y solidez de la estructura. Se trata de un requisito imprescindible a la hora de vender un piso en Barcelona.

La cédula de habitabilidad, es un documento emitido por el ayuntamiento o la delegación autonómica correspondiente y tiene una validez de 15 años desde su fecha de emisión. 

Los requisitos que debe cumplir una vivienda para obtener la cédula de habitabilidad, estarían relacionados con la superficie y altura mínima exigible, posibilidades de compartimentación, accesibilidad, iluminación y ventilación entre otros.

Para aumentar el valor de un piso en Barcelona antes de venderlo, puedes recurrir a técnicas de Home Staging. El Home Staging es una metodología que permite mejorar la presentación de una vivienda en venta con el objetivo de conseguir ventas más rápidas y rentables sin necesidad de invertir una gran cantidad de dinero.

Alguno de los principios más empleados del Home Staging son la despersonalización de los espacios, la utilización de una decoración neutra, el arreglo de pequeños desperfectos o el empleo de una iluminación y aroma adecuado. 

Para pisos en venta vacíos, puede ser interesante emplear cierto mobiliario de cartón que ayuden a recrear los espacios y permita al posible comprador, imaginar su vida en el piso de manera natural. 

El conocimiento que tengamos sobre nuestro comprador, será clave a la hora de preparar la visita a nuestro inmueble. Es imprescindible indagar acerca de sus intereses y necesidades para conocer qué es lo que está demandando exactamente y, en consecuencia, presentar nuestra vivienda de la manera que le resulte más atractiva.

La información que tengamos sobre nuestro comprador, será clave a la hora de adaptar nuestra visita y centrarnos en aquellos puntos sobre el entorno, instalaciones, prestaciones etc. que pudieran resultar más atrayentes.

Algunas de las cosas que necesitas saber sobre tu comprador, antes de enseñarle tu vivienda serán:

• - Su núcleo familiar (si tiene hijos, si está casado...).
• - Sus intereses (si es aficionado a algún deporte, a la lectura...).
• - Sus intenciones (si desea realizar reformas, si cuenta con mobiliario propio para traer al piso...).
• - Su presupuesto (ayudará a filtrar a los compradores con mayores posibilidades).

Para solicitar una licencia de obras en Barcelona, se debe realizar una consulta previa a través de la página web del ayuntamiento de Barcelona para comunicar nuestra intención. Gracias a esta consulta previa, comprobaremos el régimen de intervención que nuestra obra necesita. 

Existen 3 regímenes de intervención diferentes:

• - Actuaciones de enterado: obras menores que se llevan a cabo dentro de la vivienda y que, aunque deben ser comunicadas al ayuntamiento, no requieren de licencia específica.
• - Actuaciones de urgencia: actuaciones necesarias para evitar daños a las personas o a las cosas. Se tramitan de manera similar a las actuaciones de enterado.
• - Licencias de obras mayores: reformas que implican la reforma integral del edificio o la modificación del uso mayoritario del mismo. Además de ser comunicadas al ayuntamiento, requieren de una licencia específica. 

La figura del notario  no es obligatoria a la hora de formalizar la compraventa de una vivienda. Comprador y vendedor pueden cerrar la transmisión de un inmueble a través de un contrato privado sin necesidad de que un Notario intervenga en la operación.

No obstante, su presencia sí que es recomendable a la hora de aportar seguridad jurídica a la transacción. Además, existen situaciones en las cuáles la figura del notario se convierte en obligatoria, por ejemplo, si cualquiera de las partes intervinientes así lo solicita.

También es obligatoria su presencia si el comprador necesita una hipoteca de su entidad financiera. Según la Ley Hipotecaria, las hipotecas únicamente podrán concederse si el piso está inscrito dentro del Registro de la Propiedad, un registro que únicamente admite Escrituras Públicas ante notario para su inscripción. 

Para determinar quién paga los gastos de notaría al vender un piso en Barcelona, habrá que acudir al Código Civil. Según esta normativa, el vendedor deberá hacerse cargo de la escritura original de compraventa y el comprador del coste de la primera y sucesivas copias.

Aunque en la práctica es el comprador el que suele asumir todos los gastos de notaría, si no existe acuerdo entre las partes se deberá acudir a lo estipulado por el Código Civil.

En cuanto a los gastos de subrogación de créditos o préstamos hipotecarios (en caso de que existieran), estos deberán ser abonados de manera íntegra por el vendedor de la vivienda.

La documentación que hay que llevar a Notaría para vender un piso en Barcelona, será diferente para cada una de las partes intervinientes.

Documentación que deben entregar los compradores en Notaría:

• - Acreditación identificativa (DNI).
• - Método de pago y financiación empleado.
• - Certificación de la entrega de la señal (si se requiere).
• - Documentación específica en caso de que intervenga una persona jurídica especial.

Documentación que deben entregar los vendedores en Notaría:

• - Título de la propiedad.
• - Copia autorizada de la Escritura Pública.
• Certificado de la Propiedad de Propietarios que indique que no existen cuotas comunitarias sin pagar.
• - Cédula de Habitabilidad.
• - Recibos de luz y agua.
• - Certificado de posibles cargas y deudas sobre la finca.

Los honorarios de las agencias inmobiliarias en Barcelona, se sitúan entre el 4% y el 6% del precio final del inmueble. Esta cantidad es entregada únicamente cuando la operación de venta ha finalizado, por lo que no es necesario adelantar ninguna cantidad.

En Vivendex trabajamos con unos honorarios del 5% sobre el precio final del inmueble. Dentro de esta tarifa, incluimos ciertos servicios como la tasación del piso, redacción del contrato de arras y de compraventa y obtención tanto de la cédula de habitabilidad como del certificado de eficiencia energética.

Estos documentos deben ser abonados por el vendedor en caso de que decida llevar a cabo la venta de manera particular sin contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria especializada como Vivendex.