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ÍNDICE

1. ¿Cómo calcular el precio de venta adecuado?

A la hora de calcular el precio de venta de un piso en Barcelona, hay que tener en cuenta las características propias de la vivienda y la tendencia del mercado inmobiliario de la zona. Algunos de los factores que más peso adquieren a la hora de realizar una valoración de precio, serían los siguientes:

  • - Ubicación (ciudad, barrio, calle, número de finca...)
  • - Tipología del inmueble (chalet, adosado, piso, apartamento...)
  • - Superficie y número de habitaciones.
  • - Estado (año de construcción, calidades empleadas...)
  • - Extras (garaje, trastero, terraza, piscina...)

La opinión de un experto inmobiliario especializado en la zona concreta de tu vivienda, puede ayudar a establecer un precio adecuado con el que conseguir una venta rápida y rentable.

2. ¿Se puede negociar el precio de un piso?

En Vivendex te ayudamos a fijar un precio de salida que ya esté lo más cerca posible al precio de mercado, estudiando tanto las características propias del inmueble como las del entorno. Sin embargo, el mercado no es previsible al 100% y, en ocasiones, puede existir cierto margen de negociación.

Un agente inmobiliario te ayuda tu proceso de negociación para que el precio de venta final, se ajuste a los límites del mercado, primando en todo momento tus intereses en cuanto a rentabilidad y tiempo de venta. 

3. ¿Qué gastos genera la venta de un piso?

Para  calcular los gastos de vender un piso en Barcelona, hay que tener en cuenta dos aspectos: por un lado el pago de impuestos asociados con la venta y que recaen directamente sobre el vendedor, y por otro lado la confección de cada uno de los documentos requeridos para la venta, y que en ocasiones, además requieren de la contratación de un profesional especializado.

Impuestos al vender piso en Barcelona:

Otros gastos al vender piso en Barcelona:

4. ¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras, es un contrato privado entre comprador y vendedor en el que se pacta la compraventa de una vivienda. Como prueba de compromiso, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor a cuenta del precio final, que será entregada en concepto de señal.

Debido a su vinculación legal, un contrato de arras supone una garantía de seguridad para cada una de las partes firmantes, ya que, en caso de incumplimiento, deberán responder con penalizaciones económicas.

En cuanto a los motivos y detalles que conforman un contrato de arras, siempre se debe incluir lo siguiente:

  • - Identificación de las partes.
  • - Características físicas y legales del inmueble.
  • - Precio y forma de pago.
  • - Plazo para el otorgamiento de la escritura.
  • - Cantidad entregada en la firma de arras.

5. ¿Cómo hacer un contrato privado de compraventa?

Un contrato privado de compraventa, es un documento privado y bilateral en el que se transfiere la propiedad de un inmueble a cambio de una cantidad de dinero previamente acordada entre las partes intervinientes.

Aunque no se trata de un documento obligatorio, sí que se trata de un mecanismo perfectamente válido para formalizar la transmisión de un inmueble.

Para hacer un contrato privado de compraventa en Barcelona, se deberán tener en cuenta aspectos como la identificación de la parte vendedora, el precio de la vivienda, los gastos generados por la transmisión y las posibles cargas existentes frente a la vivienda.

6. ¿Tengo que pagar la Plusvalía Municipal?

La Plusvalía Municipal, es un impuesto dependiente del ayuntamiento que ha de abonarse cada vez que se transfiere de propietario un inmueble. Se trata de un impuesto que grava el Incremento de Valor que experimentan los Terrenos de Naturaleza Urbana con el paso del tiempo.

Dado que guarda relación directa con el valor catastral, la Plusvalía Municipal siempre nos dará a pagar.

Para calcular la Plusvalía Municipal en Barcelona, debemos fijarnos en los coeficientes de incremento establecido por el ayuntamiento, unos valores que dependen tanto de los años de posesión de la vivienda, como del valor catastral de la misma. 

Todo ello, dará como resultado la cuota tributaria final que tendremos que abonar en concepto de Plusvalía Municipal.

7. ¿Quién asume el IBI del año de la compraventa?

El IBI del año de la compraventa lo asume el propietario de la vivienda a día 1 de enero. No obstante, si estás vendiendo un inmueble a primeros de año, también es posible llegar a un acuerdo con el comprador/es para que cada uno paguéis vuestra parte proporcional.

El último recibo del IBI, será uno de los documentos a presentar en Notaría el día de la firma para poder formalizar la venta de tu piso en Barcelona.

8. ¿Cómo saber el valor catastral de mi piso?

Para saber el valor catastral de mi piso en Barcelona, podemos acudir a nuestro último recibo del IBI o solicitarlo a través de la Sede Electrónica del Catastro, la Gerencia del Catastro o los puntos de información catastral facilitados por el ayuntamiento de Barcelona.

El valor catastral, es un valor administrativo que se otorga de manera individual a cada inmueble y que depende de criterios de valoración establecidos por cada ayuntamiento. Los más comunes, suelen ser la ubicación de la vivienda, los gastos de producción, el valor del suelo u otros valores de mercado.

Un dato importante, es que el precio de venta de un piso en Barcelona, nunca podrá ser inferior al valor estipulado en el catastro. 

9. ¿Qué requisitos debo cumplir para obtener la cédula de habitabilidad?

Para obtener la cédula de habitabilidad, es necesario que tu piso cumpla con los mínimos exigidos para que una vivienda sea habitable en cuanto a salubridad, higiene y solidez de la estructura. Se trata de un requisito imprescindible a la hora de vender un piso en Barcelona.

La cédula de habitabilidad, es un documento emitido por el ayuntamiento o la delegación autonómica correspondiente y tiene una validez de 15 años desde su fecha de emisión. 

Los requisitos que debe cumplir una vivienda para obtener la cédula de habitabilidad, estarían relacionados con la superficie y altura mínima exigible, posibilidades de compartimentación, accesibilidad, iluminación y ventilación entre otros.

10. ¿Para qué es necesario el certificado de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética, es necesario tanto para anunciar viviendas en venta como para formalizar todo tipo de contratos ya sean de compraventa o de arrendamiento. Este documento, es obligatorio desde el 1 de junio de 2.013.

Además, gracias a este certificado, el comprador o inquilino también podrá conocer del grado de eficiencia energética con el que cuenta el inmueble en el que están interesados. Para su obtención, será necesario acudir a un arquitecto o técnico autorizado y su coste irá a cargo del vendedor de la vivienda. 

En Vivendex gestionamos la gestión y obtención de este certificado de manera gratuita, a todos los clientes que firmen un contrato de exclusividad con nosotros. 

11. ¿Qué pasa si el piso que vendo tiene hipoteca?

Para vender un piso con hipoteca, puedes optar por dos de estas dos opciones:

  • Cancelación de la hipoteca: se realiza en el mismo acto de compraventa y se debe aportar certificado de saldo 0. Se trata de la alternativa más común.
  • Subrogación de la hipoteca: se transmite la deuda hipotecaria a otra persona con la autorización previa de la entidad prestamista.

Ambas operaciones pueden estar sujetas al pago de ciertas comisiones. Será necesario negociar con la entidad financiera para establecer las condiciones de cancelación o subrogación  pertinentes.

12. ¿Cómo aumentar el valor de mi piso antes de venderlo?

Para aumentar el valor de un piso en Barcelona antes de venderlo, puedes recurrir a técnicas de Home Staging. El Home Staging es una metodología que permite mejorar la presentación de una vivienda en venta con el objetivo de conseguir ventas más rápidas y rentables sin necesidad de invertir una gran cantidad de dinero.

Alguno de los principios más empleados del Home Staging son la despersonalización de los espacios, la utilización de una decoración neutra, el arreglo de pequeños desperfectos o el empleo de una iluminación y aroma adecuado. 

Para pisos en venta vacíos, puede ser interesante emplear cierto mobiliario de cartón que ayuden a recrear los espacios y permita al posible comprador, imaginar su vida en el piso de manera natural. 

13. ¿Qué necesito saber sobre tu comprador?

El conocimiento que tengamos sobre nuestro comprador, será clave a la hora de preparar la visita a nuestro inmueble. Es imprescindible indagar acerca de sus intereses y necesidades para conocer qué es lo que está demandando exactamente y, en consecuencia, presentar nuestra vivienda de la manera que le resulte más atractiva.

La información que tengamos sobre nuestro comprador, será clave a la hora de adaptar nuestra visita y centrarnos en aquellos puntos sobre el entorno, instalaciones, prestaciones etc. que pudieran resultar más atrayentes.

Algunas de las cosas que necesitas saber sobre tu comprador, antes de enseñarle tu vivienda serán:

  • - Su núcleo familiar (si tiene hijos, si está casado...).
  • - Sus intereses (si es aficionado a algún deporte, a la lectura...).
  • - Sus intenciones (si desea realizar reformas, si cuenta con mobiliario propio para traer al piso...).
  • - Su presupuesto (ayudará a filtrar a los compradores con mayores posibilidades).

14. ¿Cómo solicitar una licencia de obras?

Para solicitar una licencia de obras en Barcelona, se debe realizar una consulta previa a través de la página web del ayuntamiento de Barcelona para comunicar nuestra intención. Gracias a esta consulta previa, comprobaremos el régimen de intervención que nuestra obra necesita. 

Existen 3 regímenes de intervención diferentes:

  • - Actuaciones de enterado: obras menores que se llevan a cabo dentro de la vivienda y que, aunque deben ser comunicadas al ayuntamiento, no requieren de licencia específica.
  • - Actuaciones de urgencia: actuaciones necesarias para evitar daños a las personas o a las cosas. Se tramitan de manera similar a las actuaciones de enterado.
  • - Licencias de obras mayores: reformas que implican la reforma integral del edificio o la modificación del uso mayoritario del mismo. Además de ser comunicadas al ayuntamiento, requieren de una licencia específica. 

15. ¿Tengo que contratar a un Notario para vender mi piso?

La figura del notario  no es obligatoria a la hora de formalizar la compraventa de una vivienda. Comprador y vendedor pueden cerrar la transmisión de un inmueble a través de un contrato privado sin necesidad de que un Notario intervenga en la operación.

No obstante, su presencia sí que es recomendable a la hora de aportar seguridad jurídica a la transacción. Además, existen situaciones en las cuáles la figura del notario se convierte en obligatoria, por ejemplo, si cualquiera de las partes intervinientes así lo solicita.

También es obligatoria su presencia si el comprador necesita una hipoteca de su entidad financiera. Según la Ley Hipotecaria, las hipotecas únicamente podrán concederse si el piso está inscrito dentro del Registro de la Propiedad, un registro que únicamente admite Escrituras Públicas ante notario para su inscripción. 

16. ¿Quién paga los gastos de Notaría?

Para determinar quién paga los gastos de notaría al vender un piso en Barcelona, habrá que acudir al Código Civil. Según esta normativa, el vendedor deberá hacerse cargo de la escritura original de compraventa y el comprador del coste de la primera y sucesivas copias.

Aunque en la práctica es el comprador el que suele asumir todos los gastos de notaría, si no existe acuerdo entre las partes se deberá acudir a lo estipulado por el Código Civil.

En cuanto a los gastos de subrogación de créditos o préstamos hipotecarios (en caso de que existieran), estos deberán ser abonados de manera íntegra por el vendedor de la vivienda.

17. ¿Qué documentación tengo que llevar a Notaría?

La documentación que hay que llevar a Notaría para vender un piso en Barcelona, será diferente para cada una de las partes intervinientes.

Documentación que deben entregar los compradores en Notaría:

  • - Acreditación identificativa (DNI).
  • - Método de pago y financiación empleado.
  • - Certificación de la entrega de la señal (si se requiere).
  • - Documentación específica en caso de que intervenga una persona jurídica especial.

Documentación que deben entregar los vendedores en Notaría:

  • - Título de la propiedad.
  • - Copia autorizada de la Escritura Pública.
  • Certificado de la Propiedad de Propietarios que indique que no existen cuotas comunitarias sin pagar.
  • - Cédula de Habitabilidad.
  • - Recibos de luz y agua.
  • - Certificado de posibles cargas y deudas sobre la finca.

18. ¿Cuánto cuesta vender a través de una inmobiliaria?

Los honorarios de las agencias inmobiliarias en Barcelona, se sitúan entre el 4% y el 6% del precio final del inmueble. Esta cantidad es entregada únicamente cuando la operación de venta ha finalizado, por lo que no es necesario adelantar ninguna cantidad.

En Vivendex trabajamos con unos honorarios del 5% sobre el precio final del inmueble. Dentro de esta tarifa, incluimos ciertos servicios como la tasación del piso, redacción del contrato de arras y de compraventa y obtención tanto de la cédula de habitabilidad como del certificado de eficiencia energética.

Estos documentos deben ser abonados por el vendedor en caso de que decida llevar a cabo la venta de manera particular sin contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria especializada como Vivendex.

19. ¿Qué diferencia hay entre una exclusiva y una multi exclusiva?

Un contrato de exclusiva inmobiliaria, es un documento en el propietario de una vivienda cede los derechos de comercialización de su inmueble a una única agencia inmobiliaria.

Por el contrario, en un contrato de multi exclusiva, la inmobiliaria que adquiere los derechos de comercialización, comparte la vivienda adquirida con otras agencias por medio de procesos de cooperación. 

En Vivendex ofrecemos contratos de multi exclusivas a los clientes que decidan vender su inmueble con nosotros. De esta manera, la vivienda ganará en visibilidad, ya que estará disponible en varias agencias al mismo tiempo, pero el cliente únicamente tendrá un único interlocutor que le ponga al día de los avances producidos en la venta de su vivienda.

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Vende tu piso en Barcelona

Vender un piso puede que sea una de las mayores operaciones a las que tengas que hacer frente a lo largo de tu vida. Por eso, es recomendable que te pongas en manos de profesionales. 

En Vivendex contamos con agentes inmobiliarios especializados en cada una de las zonas de influencia de Barcelona para adaptar nuestro plan de venta a las necesidades de cada región.

¿Nuestro objetivo? Conseguir ventas rápidas y al mejor precio.

Facilítanos tus datos de contacto y deja que nuestro agente inmobiliario especializado en tu zona se ponga en contacto contigo para ofrecerte asesoramiento.